Aanschaf van een beleggingspand in verhuurde staat
Een reeds verhuurd pand aanschaffen klinkt als een makkelijk te bewandelen pad, u bent dan immers reeds gegarandeerd van inkomsten. Hier kunnen echter wat haken en ogen aan kleven. een goede verkoopmakelaar zal deze informatie moeiteloos aan u kunnen en willen verstrekken:
- Huurovereenkomsten. Wie woont waar, onder welke voorwaarden en is er sprake van onderhuurders (dit kan een rode vlag betekenen).
- Bankafschriften van de huidige verhuurder. Betaalt iedereen conform de huurovereenkomsten?
- Is alles in orde (narekenen!) qua puntenstelsel.
- Wordt de liberalisatiegrens geëerd. Hoeveel huur wordt er voor welke wooneenheid gerekend?
- Vergunningen. Is er sprake is van onzelfstandige eenheden in het beleggingspand?
Let op: Huurbescherming!
Als verhuurder is het heel lastig een huurovereenkomst te ontbinden; huurders genieten huurbescherming in Nederland. Ook huurverhogingen kunnen niet ‘zomaar’ doorgevoerd worden, hiervoor dient de indexatie gevolgd te worden, deze wordt jaarlijks bij wet vastgesteld.
Risico hiervan is dat een huurder tot in lengte der dagen voor een bepaalde huurprijs uw eenheid huurt. Een huurprijs die slechts met kleine stapjes stijgt, ook als de huurprijzen binnen de woningmarkt juist enorm stijgen. Dit heeft vervolgens weer een negatief effect op de verkoopwaarde van uw beleggingspand.
Nieuwe huurders zijn ‘good for business’
U heeft meer invloed dan u denkt als het aankomt op de verhuursituatie. Een beleggingspand ligt idealiter in een populaire omgeving voor huurders, een aantrekkelijke omgeving, die veel vraag genereert. Als het u lukt uw beleggingspand in de juiste buurt om te toveren tot goed onderhouden, doch kleine appartementen zijn deze zonder twijfel heel interessant voor jonge stellen. Op het moment dat deze stellen bij voorkeur young professionals, denken aan gezinsuitbreiding of meer gaan verdienen door bijvoorbeeld promotie, is de kans groot dat zij na een paar jaar op zoek gaan naar een koopwoning. Uw appartement komt weer vrij, en u kunt deze opnieuw taxeren en een nieuw marktconform prijskaartje geven.
Het is sinds medio 2016 mogelijk huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aan te gaan. In het geval van een zelfstandige woonunit mag zo’n contract voor twee jaar of minder zijn. Bij studentenhuisvesting is deze periode vijf jaar of minder. Zoals elk contract, eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege op de overeengekomen einddatum. U moet hierbij uiteraard de wettelijke opzegtermijn nakomen, zodat huurders voldoende de kans hebben nieuwe woonruimte te zoeken. Huurders kunnen, ook met naleving van de opzegtermijn, ten allen tijde de huur opzeggen.
Dit privilege is niet weggelegd voor verhuurders; het opzeggen van een huurovereenkomst door een verhuurder gaat altijd gepaard met juridische tussenkomst. Zorg dat u een juridisch correcte huursituatie aanbiedt aan uw huurders, een verhuurmakelaar kan u hierin bijstaan.
Beheer
Huurders dienen een aanspreekpunt te hebben voor technische aangelegenheden en/of andere vragen, een centraal aanspreekpunt garandeert dat u efficiënt en effectief kunt anticiperen op gebreken en verzoeken. Goed beheer van uw beleggingspand houdt huurders blij, en dat helpt weer achterstanden in huur te voorkomen. Daarbij wilt u natuurlijk dat uw pand in optimale onderhoudsstaat blijft. U kunt dit beheer uitbesteden, er bestaan hiervoor beheermaatschappijen die u alle zorgen uit handen nemen, tegen een redelijke vergoeding. Maar u kunt er natuurlijk ook voor kiezen dit beheer in eigen hand te houden. Maak indien u voor eigen beheer kiest goede afspraken met uw huurders, zodat u aan hun verwachtingen kunt voldoen en tijdig en adequaat problemen kunt oplossen. Wanneer uw beleggingsportefeuille te groot wordt, is het verstandig een specialistisch bedrijf in te schakelen voor dergelijke zaken.